Pour comparer les SCPI entre elles avant d’investir, le futur investisseur est amené à se référer à leur classement. En effet, les professionnels réunissent un certain nombre de critères afin de mettre au point ce système de classement. Comment celui-ci est évalué et comment bien s’assurer que la SCPI choisie est en adéquation avec ses attentes et ses objectifs patrimoniaux ?
Les différents critères pour positionner une SCPI
Les critères suivants sont utilisés pour positionner une SCPI sur le marché : la capitalisation, le rendement, le taux d’occupation financier, le report à nouveau ainsi que les qualités de la société de gestion.
La capitalisation représente la taille de l’actif. Elle est obtenue en fonction du nombre de parts émises et du prix d’acquisition appliqué et ce, à une même période.
Le rendement est exprimé en TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) pour des valeurs annuelles, ou en TRI (taux de rendement interne) pour des valeurs sur la durée. Par exemple sur 5 ans, sur 8 ans ou sur 10 ans. Attention car TRI et TDVM varient en fonction de la famille dans laquelle ces SCPI sont classées. Les taux sont meilleurs pour les SCPI de rendement et moins élevés pour les SCPI fiscales. La comparaison doit donc tenir compte de ces variables.
En ce qui concerne le taux d’occupation financier, il considère les loyers facturés comparés aux loyers facturables et ce, si le parc de la SCPI est intégralement loué. Quant au taux d’occupation physique, il ne représente pas véritablement un indicateur approprié pour réaliser une comparaison pertinente.
Le report à nouveau en revanche indique la capacité de la SCPI à faire face aux aléas en matière d’inoccupation physique et donc d’absence de revenus locatifs perçus. Grâce à ce report à nouveau, la société pourra continuer à verser des dividendes aux associés et sur décision de l’assemblée générale. Il appartient à ladite société de fixer ce RN pour une meilleure couverture par rapport aux loyers collectés.
Le classement des SCPI est aussi réalisée en tenant compte des qualités de la société de gestion comme évoqué ci-dessus. Les spécialistes consultent avant tout les particularités financières de cette dernière, ainsi que ses années d’expérience dans la gestion de tels actifs. Ainsi, des sociétés de gestion sont mieux positionnées que d’autres sur le marché des SCPI.
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Comment s’assurer de l’adéquation de la SCPI avec ses objectifs ?
L’étape de la comparaison et de la consultation du classement est insuffisante dans le cadre de la sélection d’une SCPI. L’investisseur doit avant tout s’assurer qu’elle coïncide avec ses objectifs : se constituer un capital pour la retraite, générer des revenus complémentaires, réduire son impôt sur le revenu, etc. Il est donc préférable de se rapprocher de son conseiller en gestion de patrimoine afin de réaliser le meilleur choix, c’est-à-dire celui qui s’accorde le plus avec ses objectifs patrimoniaux et également par rapport à la durée de détention. Une SCPI est en effet un actif qui doit être exploité sur le long terme, minimum 8 ans en moyenne. C’est le CGP qui conseillera le futur investisseur en fonction de ces critères. Ce dernier pourra aussi réaliser une ou plusieurs simulations.
Les SCPI, pour qui ?
Ce sont des véhicules de placement dépourvus de contrainte de gestion dans la mesure où c’est une société spécialisée qui prend celle-ci en main. Ils peuvent donc être souscrits par n’importe quel individu même sans connaissance de la gestion immobilière. La SCPI est aussi accessible à tous les porte-monnaie en raison du prix raisonnable de son ticket d’entrée, en moyenne à partir de 200 euros la part. Elles répondent également à des objectifs variés, comme nous l’avons indiqué plus haut.
